大悅城控股消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT迎來實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
8月2日，證監(jiān)會以及深交所官網(wǎng)信息顯示，華夏大悅城購物中心封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡稱“華夏大悅城購物中心REIT”）已取得深交所無異議函及證監(jiān)會準(zhǔn)予注冊批復(fù)。
資料顯示，大悅城控股以卓遠(yuǎn)地產(chǎn)作為原始權(quán)益人，以其全資子公司成都博悅持有的成都大悅城購物中心部分資產(chǎn)開展REITs申報(bào)發(fā)行工作。項(xiàng)目基金管理人為華夏基金管理有限公司、專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券股份有限公司。據(jù)了解，該基金為契約型封閉式，合同期限為24年，準(zhǔn)予募集份額總額為10億份。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此次大悅城控股REIT順利獲批，將為項(xiàng)目及公司未來更好的發(fā)展提供有力支持，也將助力國內(nèi)消費(fèi)REITs市場提質(zhì)擴(kuò)容，為豐富市場產(chǎn)品提供更多投資選擇。
大悅城控股也表示，項(xiàng)目的發(fā)行將使公司資產(chǎn)結(jié)構(gòu)將得到優(yōu)化，從而提升資金周轉(zhuǎn)效率及回報(bào)水平。公司將利用凈回收資金，把握新的投資機(jī)會，促進(jìn)公司在消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域投資的良性循環(huán)，實(shí)現(xiàn)快速發(fā)展和業(yè)務(wù)拓展。
優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)贏得青睞
眾所周知，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs優(yōu)質(zhì)的底層資產(chǎn)需要滿足運(yùn)營成熟穩(wěn)健、地理位置優(yōu)越、客流量穩(wěn)定等條件，而華夏大悅城購物中心REIT底層資產(chǎn)——成都大悅城購物中心恰好具備上述特征。
資料顯示，成都大悅城是中糧集團(tuán)及大悅城控股在西南區(qū)域投資建成的首個(gè)大型城市綜合體，項(xiàng)目共用宗地面積約6.9萬平方米，于2015年12月24日正式開業(yè)。
在項(xiàng)目打造上，成都大悅城延續(xù)大悅城品牌“年輕、時(shí)尚、潮流、品位”內(nèi)涵，定位為“Joy City Joy Park”即“國內(nèi)首個(gè)體驗(yàn)游憩式潮玩購物公園”，項(xiàng)目由戶外廣場、購物中心兩大主要區(qū)域構(gòu)成，并塑造了三大特色標(biāo)簽——“3A景區(qū)”、“寵物友好MALL”和“節(jié)能環(huán)保MALL”。業(yè)態(tài)布局上，2023年項(xiàng)目產(chǎn)品升級業(yè)態(tài)煥新，引進(jìn)首店20余家，包括句象書店、HERTU等。由此，成都大悅城一直以來都在引領(lǐng)著這座城市潮流和質(zhì)感的生活方式，成為不可多得的“消費(fèi)聚能場”。
再從區(qū)位來看，成都大悅城位于成都市武侯區(qū)大悅路，處于西南2.5環(huán)和3環(huán)之間，臨近地鐵3號線、地鐵7號線，周邊遍布成熟公交線網(wǎng)，交通便利。豐富的業(yè)態(tài)疊加優(yōu)越的區(qū)位成為吸引客流的必要保障，這也使得2023年成都大悅城全年客流達(dá)2300萬人，購物中心會員已突破100萬人。
不僅如此，在開業(yè)以來的8個(gè)年頭里，成都大悅城出租率連年攀升并保持在高位，近三年出租率保持在96%以上，在2024年6月末出租率高達(dá)98.45%，租金坪效持續(xù)快速增長，年復(fù)合增長率超過12%。
綜合優(yōu)勢的加持下，成都大悅城自2015年底開業(yè)以來，銷售年復(fù)合增長率達(dá)16%。其中在2023年，實(shí)現(xiàn)銷售額25.4億元，持續(xù)位于成都非奢購物中心頭部地位。
成都大悅城憑借優(yōu)質(zhì)、穩(wěn)定、成熟等特質(zhì)，為大悅城控股商業(yè)業(yè)務(wù)提供了多樣化的融資渠道，有助于公司業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。
本次消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT成功發(fā)行后，對于企業(yè)而言，不僅可以實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，增加公司的可持續(xù)經(jīng)營能力，也將提升“大悅城”在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的品牌影響力，進(jìn)而提高市場競爭力去更好地滿足居民不斷提升的消費(fèi)需求；對于成都市而言，將實(shí)現(xiàn)消費(fèi)REITs零的突破，促進(jìn)成都消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施再投資，優(yōu)化提升的良性循環(huán)，為成都市打造國際消費(fèi)中心城市提供助力。
加速商業(yè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目布局
正如信達(dá)證券分析，對企業(yè)而言，發(fā)行消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs實(shí)質(zhì)上打通了一條輕資產(chǎn)發(fā)展之路。
近些年來，大悅城控股在商業(yè)發(fā)展中，不斷在重型持有類項(xiàng)目和輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目上同時(shí)發(fā)力，并在重資產(chǎn)證券化道路上加快腳步。除在消費(fèi)類公募REITs賽道上奮起直追外，此前于2021年，大悅城控股以沈陽大悅城為底層資產(chǎn)，發(fā)行了規(guī)模為18.01億元的CMBS，這也是借助資產(chǎn)證券化加快企業(yè)的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，將資產(chǎn)運(yùn)作模式由重轉(zhuǎn)輕。
除此之外，針對項(xiàng)目的發(fā)展，2021年，大悅城控股商業(yè)進(jìn)一步提出，將以原有商業(yè)項(xiàng)目及核心商業(yè)大區(qū)為基礎(chǔ)，將輕資產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展作為重要的戰(zhàn)略方向，以重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)聯(lián)動(dòng)的點(diǎn)面結(jié)合、輕重結(jié)合的區(qū)域深耕式發(fā)展為模式，加快大悅城控股商業(yè)規(guī)模擴(kuò)張。
在整體布局中，大悅城控股商業(yè)以大悅城和大悅匯為標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品線，重點(diǎn)入駐一二線核心城市，截至2023年12月，已在北京、上海、天津、深圳、成都、重慶、西安、杭州、沈陽、三亞等二十余個(gè)城市布局45個(gè)項(xiàng)目，其中，重資產(chǎn)30個(gè)，輕資產(chǎn)15個(gè)。
尤其在2023年，大悅城控股商業(yè)不斷拓展版圖，為不同城市帶來新的標(biāo)桿項(xiàng)目。年內(nèi)，無錫江南大悅城、北京京西大悅城、廣州黃埔大悅匯、成都天府大悅城及天津西青大悅匯五大項(xiàng)目盛大開業(yè)。
其中，無錫江南大悅城是布局江蘇的首個(gè)輕資產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目，招商率達(dá)96%、開業(yè)率達(dá)92%、開業(yè)首日總客流逾10萬人次、銷售額超800萬元；而另一輕資產(chǎn)項(xiàng)目廣州黃埔大悅匯以99%的招商率、93%的開業(yè)率亮相，開業(yè)首日實(shí)現(xiàn)總客流突破5.6萬人次、總銷售額超650萬元。
大悅城控股商業(yè)輕重聯(lián)動(dòng)，加速輕資產(chǎn)布局，不斷做大管理規(guī)模，表現(xiàn)出亮眼的成績。2023年，大悅城、大悅匯實(shí)現(xiàn)銷售額347億元，單年客流超3億人次，會員規(guī)模突破1707萬人、同比增長23.7%。
輕資產(chǎn)重塑企業(yè)發(fā)展新路徑
大悅城控股加速輕資產(chǎn)模式使得企業(yè)收入結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)優(yōu)化。財(cái)報(bào)顯示，2023年，企業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入367.83億元，其中，投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入53.93億元，同比增長24.35%，毛利率61.24%，同比上升8.29個(gè)百分點(diǎn)，該項(xiàng)業(yè)務(wù)占總收入比重由2022年10.96%上升到14.66%，由此，成為企業(yè)經(jīng)營發(fā)展的又一個(gè)有力支撐。
不僅在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域加碼輕資產(chǎn)，大悅城控股在2023年年報(bào)中表示，在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和寫字樓領(lǐng)域，未來公司將通過輕資產(chǎn)管理輸出、中資產(chǎn)運(yùn)營等合作模式，不斷做大管理規(guī)模，樹立管理輸出的行業(yè)標(biāo)桿。
事實(shí)上，為順應(yīng)行業(yè)發(fā)展，除大悅城控股外，眾多頭部房企已經(jīng)將輕資產(chǎn)輸出作為重要戰(zhàn)略。包括萬達(dá)商管、華潤置地、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)在內(nèi)的企業(yè)等都在向開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)一體化發(fā)展轉(zhuǎn)型，不同于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)更受市場周期性波動(dòng)影響，包括運(yùn)營、服務(wù)在內(nèi)的經(jīng)營性業(yè)務(wù)能夠帶來更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流和可觀的利潤，能幫助其在行業(yè)不確定性下有穿越周期的底氣。
據(jù)《2024中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2023年，部分百強(qiáng)企業(yè)營收和利潤結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比提高。一方面，典型房企持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了更高的收入和利潤。另一方面，持有業(yè)務(wù)、服務(wù)業(yè)務(wù)以其穩(wěn)定的現(xiàn)金流改善企業(yè)整體流動(dòng)性。
舉例來看，華潤置地構(gòu)建開發(fā)銷售型、經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)、輕資產(chǎn)管理與生態(tài)圈要素型“3+1”業(yè)務(wù)模式。2023年，集團(tuán)經(jīng)常性業(yè)務(wù)營業(yè)額為390.6億元，同比增長26.4%；核心凈利潤95.6億元，同比增長47.6%，利潤貢獻(xiàn)占比同比提升10.4個(gè)百分點(diǎn)至34.4%。龍湖集團(tuán)開發(fā)、運(yùn)營及服務(wù)三大板塊協(xié)同發(fā)展。2023年，企業(yè)運(yùn)營加服務(wù)組成的經(jīng)營性收入占比達(dá)到14%，利潤占比超過60%。
存量時(shí)代，輕資產(chǎn)成為重塑企業(yè)發(fā)展的新路徑，大悅城控股堅(jiān)持重型持有類項(xiàng)目和輕資產(chǎn)輸出項(xiàng)目“兩條腿”走路，并加快重資產(chǎn)輕量化步伐，將為商業(yè)地產(chǎn)模式深層次變革貢獻(xiàn)重要力量。
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